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郭寶國靠法拍屋月賺一百萬元

房東:兔崽子
發表時間:2010-06-04


撰文 / 趙曉慧 



競標不點交的法拍屋 獲利更高



房價居高不下,但景氣與失業率不見好轉,購屋痛苦指數越來越高,法拍屋便成了購屋人逢低撿便宜的淘金管道。台北市不動產拍賣協會副理事長郭寶國認為,只要步驟對了,不難從法拍見識到錢滾錢的威力。



台北房價居高不下,買房子成了人生「痛很大」的煩惱事,不少人乾脆轉往法拍屋市場撿便宜。「法拍屋再怎麼買貴,都比市價便宜,這就是法拍屋迷人的地方,而且還可以獲得許多法律知識」,法拍屋資歷長達十五年的台北市不動產拍賣協會副理事長郭寶國這樣說。



郭寶國原本從事房屋仲介,累積了人生第一桶金,在一九九○年用五百萬元進入股市,結果在兩個月內全數賠光,從此對投資股市死心,轉向可以保本、增值的房地產。他在九一年開始接觸法拍屋,當時他已經是房地產的專業投資客,收購斷頭屋,後來乾脆到法院競標法拍屋。九四年正式進場,以五百多萬元標下北市吳興街一棟二樓公寓,三房、三十三坪、屋齡不到二十年,這是他的第一棟法拍屋。



競爭者少,獲利率相對提高



為什麼挑這一棟房子?除了地點好之外,是有「海蟑螂」占用的「不點交」(即屋內還有住戶)房屋,競標者只有三人。他說:「由於一般投資人怕麻煩,無形中競爭者就少,可以提高獲利率。」標下之後,郭寶國以法律上的利害關係、談判勸說、支付八萬元等手法,成功說服「海蟑螂」搬遷。



半個月之後,郭寶國自己動手整理屋況,突然有一位住在附近的老伯進門問他:「這棟房子你要賣嗎?我出七百萬元向你買。」郭寶國以為他在開玩笑,當場沒有理他。過了幾天,一位代書又找上門對他說:「你上次遇到的那位阿伯,是這裡的有錢人,他要買房子給孫子住。」



這次郭寶國終於認真了,最後以七百萬元成交,短短一個多月之內就賺了一百多萬元,投資報酬率至少超過二十%,對比現在的銀行利率不到二%來看,利差高達十倍!讓郭寶國見識到法拍屋的滾錢威力,從那時起決定投身法拍屋市場至今,三年前還成立聯邦法拍公司,擔任總經理,代客操作法拍屋。



競標法拍屋,難就難在如何決定底標價。郭寶國的心得是,若競爭者少,就按照三成的利潤計算,若是競爭者多,利潤就降低至二五%。至於如何研判競爭者的多寡,則以投標單十封為準,若少於十封,就算是競爭者少。



有趣的是,由於法拍競標者,常都有其慣性或常規,抓準競爭者的習性,往往可以順利投標。例如,一般人為求吉利,標價通常不是六就是八,如五百六十萬元,或九百八十萬元,而就有聰明的法拍達人,會故意以七或九為標價,如五百七十萬元、九百九十萬元,也就是運用投標者的數字迷思,破了競爭者的局,順利得標。



另外,在法拍場上,往往十之八九的人都會搶標最熱門的標案,有法拍達人就專門鎖定「第二熱門標」,一來這種次搶手標地段屋況通常不會太差,但競爭者卻明顯比第一熱門標少很多,很容易以低價得標。



投資法拍屋十五年,郭寶國累積了多少身家?他雖然沒有正面回答,但仍然透露:「我在投資法拍屋之前,手頭的現金不超過一千萬元,現在至少就有三、五千萬元。」



至於法拍屋的最大風險,眾所皆知就是「不點交」,意即原住戶或承租戶不願搬走,使得房子無法交屋,有時棘手到拖了一、兩年都無法解決,是競標法拍屋最大的惡夢。郭寶國說,這可以委託法拍屋代標公司幫忙留意,或是直接選擇已由法院點交的房子。



委託法拍公司,避免不點交惡夢



由於房市景氣逐漸止跌回溫,在自住客的捧場之下,根據山水法拍屋在今年八月分的統計,全國法拍屋的「拍定價格」已經相當接近市價。



郭寶國也發現,以往投資法拍屋的利潤至少兩、三成,但現在因為資訊透明化、市場的游資氾濫,法拍屋的競爭者已經增加,「有些搶手的標案,到現場一看投標單,放在桌上居然多達三、五十封,簡直是一座小山。」如此的僧多粥少,法拍屋的獲利現在已經減少一成。



如何搶救法拍屋的獲利率?郭寶國提出他的二大心法。第一、專門競標「不點交」的法拍物件,因為競爭者較少。第二、「不要急」,一定要挑選自己熟悉的區域,而且地段一定要在市中心,他認為:「好地段的法拍物件,其實價位最後以市價標下也沒有關係,只要後續房價會上漲,就可以賣個好價錢。」他進一步說明,由於資金過剩,湧進房市,以致連法拍市場都愈標愈高,且精華地段釋出的房子本來就比較少,法拍反而是搶進精華地段的好機會。



郭寶國舉台北市仁愛圓環的「萬代福大樓」為例,一戶五十坪、三房的物件,今年一月景氣低迷時,每坪法拍底價以四十八萬元標脫,價位相當接近每坪五十一萬元的市價。結果今年三月房市景氣出現一波小陽春,這戶每坪以五十八萬元賣出,短短兩個月內獲利兩成,足見好地段的威力。



第一棟房子,要選自己熟悉的地段



他特別強調「地段」的重要性,「房子不怕買貴,只怕買錯。」郭寶國分析,房子買下之後通常需要管理,若是住在台北市,但卻投資台北縣三峽的房子,臨時要帶看、換水管、管委會開會等就很麻煩。「所以第一棟房子,一定要買自己熟悉的地段。」



值得一提的是,都更或重劃前法拍物件往往是增值潛力最大的產品,舉例而言,都更前的老公寓得標成本普遍很低,一旦改建後配地、配屋,價值往往翻了數倍。其次,某些重劃前的老工廠,往往由於地上物和地價都很低,也很容易取得龐大的土地,但重劃後,從工業用地變為住宅或商業用地,這時對於握有龐大土地持分的得標者而言,手上的廢土將立即變成黃金。



總之,不景氣時往往是法拍的天下,當眾人為房市崩盤所苦時,聰明的你,只要做對步驟,其實很容易藉由法拍,從小卒變英雄。



小檔案

郭寶國(右)

出生:1960年

現職:台北市不動產拍賣協會副理事長、聯邦法拍公司總經理

經歷:巨東房屋仲介、房地產投資客



賺錢心法

地段:一定要在自己熟悉的市中心,搶手又有租屋市場。

資金:親友集資累積足夠資金,標下好地段的好物件,還可分工照顧房子。

時機:景氣差房子先出租,用租金支付銀貸,景氣轉好時再賣屋賺價差。



法拍達人教你第一次買法拍就上手

要提高投資法拍屋的獲利率,可以挑選土地持分較大者、日後有都市更新商機的,還有包括複雜性高、難度大的法拍物件,例如兩、三戶一起合標的,整批資產被拍賣的,介入門檻高,競爭者就會少,獲利率自然提高。

在地段方面,例如北市的仁愛路、信義路的獲利率就會高,可挑選適合逢低買進的市郊潛力區段,例如北縣深坑,現在每坪房價僅10幾、20萬元,但卻因為有快速道路,過了隧道每坪房價就40萬元,可以壓寶房價的價差。



台北市不動產拍賣協會理事長游世一

步驟1:培養法拍實力

1. 常常逛法拍網站:到各大法拍網站尋寶,或是了解法拍屋的最新市況變化。

2. 模擬標售法拍屋:在儲蓄足夠的自備款之前,可以先模擬標售法拍屋,然後看看自己的預測值與脫標價的差距。



步驟2:鎖定良好物件

最好選擇自己熟悉的地點,無須聞「不點交房屋」而色變,因為原因都不同,可以深入了解之後再下判斷。



步驟3:選擇最佳參與時機

法拍屋也會有天氣、景氣因素的週期循環,例如淡水冬天很冷,一般人興趣缺缺,剛好無競爭者,提高獲利率。





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