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錯過了優先承購權要怎麼辦

房東:小妹妹
發表時間:2010-01-21


依據土地法第三十四條之一第四項規定,共有士地或房屋之共有人,於他共有人出賣其應有部分時,得以同一價格優先承購。本條立法目地在於防止土地、房屋細分,減少共有關係,使得土地或房屋之物權逐漸單一化。違反本條約定者,亦即共有人出賣其應有部份之房屋或土地時,未定一定期間通告其他共有人行使優先承購權,依最高法院六十五年台上字第八五三號、六十六年台上字第一五三○號判例見解,土地第三十四條之一第四項所謂的共有人先購買權,係屬債權性質,倘共有人違反該條規定時,他共有人不得主張該買賣無效,而請求塗銷已完成之登記。但是若因此造成他共有人之損害,他共有人自得請求出賣之共有人負損害賠償責任,最高法院六十八年台上字年二八五七號判例「公同共有人未踐行此項通知義務,僅生應否負損害賠償責任之問題,對於出賣處分之效力,尚無影響。」
又關於共有人買賣其共有土地或房屋之應有部分時,依土地登記規則第八十一條規定,申請土地移轉登記時,依土地法第三十四條之一第四項規定之優先購買權人已放棄優先購買權者,出賣人於申請移轉登記時,應附具切結書或於申請書適當欄記明「優先購買權人已放棄優先購買權,如有不實,出賣人願負法律責任」字樣。同條第二項,依前項規定申請登記,於登記完畢前,優先購權人以書面提出議者,除其優先購買權已依法視為放棄者外,登記四關應駁回登記之申請。因此不動產買賣案件若有共有人優先承購權存在,而未依法處理者,於未辦畢移轉登記前,只要有共有人提出異議,移轉登記皆無法完成。又因為申請人已切結或加註切結字樣,尚有可能涉及刑法上之「使公務員登載不實罪」。實不可等閒視之。





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