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委託投資法拍屋  小心陷阱

房東:龍騎士
發表時間:2012-12-25


因民眾的法律常識普遍不足,委託法拍屋仲介公司投標法拍屋,卻被巧立名目詐取代辦費用的情況時有所聞,應提防類似購買法拍屋的詐騙手法。所謂法拍屋仲介公司慣常使用的手法就是,為預防客戶不支付費用,在投標時由投標人和仲介公司聯名標得房屋,即使該公司僅佔1/10或1/100的產權,也能控制投標人不得隨意出售房屋,不怕客戶不還錢。以目前法拍屋仲介公司的行情價來說,一般都是採論件計酬的方式,也就是以每件投標案件約8,000元的價格,受客戶所託代辦投標法拍屋的手續費和簽收文件的費用。另有一項新的包裝手法,就是仲介公司向客戶誆稱,有「全套化服務」,可以從頭到尾全部包辦,包括:代書、房屋移轉、登記、繳交契稅、點交等手續,都無須客戶操煩,但是費用較昂貴,行情價是房屋得標價的4%左右,也就是若標得一間200萬元的房屋,須繳交8萬元費用。不過,這些看似繁複的交屋手續,其實大部分都是由法院在做,只要得標人按步驟去辦理,都可以簡易完成整個手續。一般民眾不了解,誤以為如果沒有委託仲介公司代辦,可能會相當麻煩,其實是錯誤的觀念。若是委託不肖仲介公司花了大筆的手續費用,豈不得不償失,因此民眾最好能預先蒐集相關資訊,而不要一昧的委託仲介公司全權處理。法拍屋帶有租約不易點交 :確認租約內容 有利後續處理,帶有租約的法拍屋,由於民法第425條「買賣不破租賃」的規定,是不點交案例的最大宗;甚至有人製造假租約形成「占有」,藉以要求搬家補償費的案例。專家指出,拍定後向法官聲請儘驉A可以確認租約內容,對後續該如何處理,極為重要。??由於從查封筆錄中通常不易看出租約的詳細內容,待拍定後持權利移轉證明書就能向法官聲請儘驉A就可以了解原始租約情形,甚至可據此向律師請教,如果打官司的話,贏的機率有多少。若贏面大,搬家補償費就可以少給甚至不給,反之就要加強私下談判的次數及技巧。 租約大致可分以下9種:正常租約;長租期(超過5年)低租金;不定期租約;以債抵租;租押金1次付清;無權占有;無償借用;其中1個或以上房間出租,其餘債務人自住;以及承租人又將部分房間出租的「2房東」情形。所謂「買賣不破租賃」,即房屋在有租約的情形下,買賣無法「打破」租賃關係,也就是新買主無法過問房屋的使用權。但民法債權篇修正後,有2種情況例外:租約未定期限,或訂約期限超過5年以上而未經法院公證者。因此,在前述9種情況中,長租期低租金,若租期超過5年而沒有公證,或不定期租約未公證者,皆屬無效。 法庭相見以和為貴,至於2房東的問題,有時以原始租約就可以解決。原來,簽租約時通常會使用一般的文具行就能買到的租賃契約,其中對「2房東」有所限制,如「乙方未經甲方同意,不得私自將出租房屋權利,一部分或全部轉租頂讓……」等字眼,通常簽約時不會細看條文,如果租約中這一條沒有劃掉,而承租人有成為2房東的事實,那就容易處理了。假租約也是常碰到的情況,通常是債務人租給自己的親朋好友,如果有足夠的證據,可以打刑事官司「竊占」或「偽造文書」,告出租人及承租人有偽造租約的嫌疑。黃顯榮就曾遇過開庭時,出租人和承租人互不相識的情況。但他表示,其實買法拍屋的人主要是想取得房子,打官司通常不得已,尤其打官司曠日廢時,有時等判決下來已經過了好幾年,雖然結果是贏了,但光是等待判決的期間以利息換算,就已經損失慘重。所以,法庭上最好不要當場講對方的壞話,還是以解決問題為重。實務上,檢察官若能隔離偵訊出租人和承租人,分別詢問押租金支付的方式(通常有現金、支票、電匯等3種方式)、地點、金額等,很容易就能知道是否為假租約。??官司成敗在於舉證,由於刑事官司費用很高,為了省錢,自己DIY,勝訴機率不低;但他也指出,如果能找到真的很專業的律師配合,還是很有幫助。官司的勝敗關鍵在舉證,但蒐證舉證要靠自己,律師的角色就像廚師,用手上的材料作出最好的料理。不過,律師就像醫師,各有專長,但沒配合過不容易了解其專長,還是要仔細打聽,才能找對人。 帶有租約的法拍屋,由於民法第425條「買賣不破租賃」的規定,是不點交案例的最大宗;甚至有人製造假租約形成「占有」,藉以要求搬家補償費的案例。拍定後向法官聲請儘驉A可以確認租約內容,對後續該如何處理,極為重要。處理原則 :由於從查封筆錄中通常不易看出租約的詳細內容,待拍定後持權利移轉證明書就能向法官聲請儘驉A就可以了解原始租約情形,甚至可據此向律師請教,如果打官司的話,贏的機率有多少。若贏面大,搬家補償費就可以少給甚至不給,反之就要加強私下談判的次數及技巧。 不定期未公證無效 : 租約大致可分以下9種:正常租約;長租期(超過5年)低租金;不定期租約;以債抵租;租押金1次付清;無權占有;無償借用;其中1個或以上房間出租,其餘債務人自住;以及承租人又將部分房間出租的「二房東」情形。謂「買賣不破租賃」,即房屋在有租約的情形下,買賣無法「打破」租賃關係,也就是新買主無法過問房屋的使用權。但民法債權篇修正後,有2種情況例外:租約未定期限,或訂約期限超過5年以上而未經法院公證者。因此,在前述9種情況中,長租期低租金,若租期超過5年而沒有公證,或不定期租約未公證者,皆屬無效。至於二房東的問題,有時以原始租約就可以解決。原來,簽租約時通常會使用一般的文具行就能買到的租賃契約,其中對「二房東」有所限制,如「乙方未經甲方同意,不得私自將出租房屋權利,一部分或全部轉租頂讓……」等字眼,通常簽約時不會細看條文,如果租約中這一條沒有劃掉,而承租人有成為二房東的事實,那就容易處理了。 法庭相見以和為貴 : 假租約也是常碰到的情況,通常是債務人租給自己的親朋好友,如果有足夠的證據,可以打刑事官司「竊占」或「偽造文書」,告出租人及承租人有偽造租約的嫌疑。開庭時,出租人和承租人互不相識的情況。但他表示,其實買法拍屋的人主要是想取得房子,打官司通常不得已,尤其打官司曠日廢時,有時等判決下來已經過了好幾年,雖然結果是贏了,但光是等待判決的期間以利息換算,就已經損失慘重。所以,法庭上最好不要當場講對方的壞話,還是以解決問題為重。實務上,檢察官若能隔離偵訊出租人和承租人,分別詢問押租金支付的方式(通常有現金、支票、電匯等3種方式)、地點、金額等,很容易就能知道是否為假租約。 官司成敗在於舉證 : 由於刑事官司費用很高,為了省錢,DIY,勝訴機率不低;但他也指出,如果能找到真的很專業的律師配合,還是很有幫助。官司的勝敗關鍵在舉證,但蒐證舉證要靠自己,律師的角色就像廚師,用手上的材料作出最好的料理。不過,律師就像醫師,各有專長,但沒配合過不容易了解其專長,還是要仔細打聽,才能找對人。



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