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購買法拍屋應注意哪些事情?

房東:琪兒
發表時間:2012-11-03


購買法拍屋應注意哪些事情?
經常參齒U法院拍賣公告,選定理想區段及價位之不動產。
記住投標前準備好投標保證金及得標後七日內應付之餘款。

投標當日注意開標時間並攜帶國民身份證、保證金準時參與競標。

投標時要繳交保證金,連同投標單投入票軌,由高於底價且出價最高者得標。二個人以上得標金額相同時,以當場增加之金額最高者為得標人。

第一次沒有人投標而流標且債權人沒有到場承受,執行法院以減價但不超過20%再訂期做第二次拍賣(不得少於14日),如果又流標且債權人沒有到場承受,則再減價不超過20%作第三次拍賣。若第三次拍賣無人應買,則做成應買公告,任何符合條件之人都可以依流標底價向法院申請承受,公告期三個月。若再無人應買,債權人可申請特別拍賣(所謂的第四拍,無限制減價拍賣)。若再無人應買,則發回債權人管理,不再拍賣,債權人須提出新事證(如區域價格上漲或部分條件變更)再重新申請拍賣。

法拍屋,資金的取得和週轉是一件重要的事,且依規定法拍屋要在拍定後七日(含假日)內繳清價款。因此選定的物件最好是能夠負擔的。而從拍定完畢到點交之後,這段期間的利息負擔也要計算在內。

排除「假租約」,在取得所有權後,可依民事訴訟法第247條規定,提起確認租賃權不存在之訴,再依「第三人佔用」「返還請求」之訴,取回標的物。

查明標的物是否有租賃關係,若原不動產的拍賣與第三者有租賃關係存在,執行法院若未排除租賃關係,則買受人(得標人)必須繼續給予租賃至期滿為止(買賣不破租賃)。

在得標人拍定之後,若無法與原屋主協調搬遷事宜,可以申請點交法拍屋。向法院遞狀申請強制點交,法院會安排時間,陪同拍定人將標的物點交(排定時間約3?4個月)。

若不點交的法拍屋,則必經自行和原屋主協調搬遷事宜,若無法協調,需逕行官司訴訟,於勝訴後始可申請法院強制點交。

優先購買權查明標的物是否有第三者具有優先購買權。如:地上權、典權人、承租人或該標的物為農地等,否則一但有上述情形,再加上有優先購屋權人時,即使得標也屬無效。

產權移轉限制注意標的物是否有產權移轉限制,若想投標之標的物件有條件限制,要先查明轉移的條件是否相符。



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