多年裝潢經驗,專針對住家裝潢、住家規劃裝潢
專業諮詢為您打造完美居住空間!
壁紙專賣專業施工、完善保固、為您解決居家/辦公大樓漏水
壁癌、外牆防水隔熱問題

首頁  •  buildings 論壇 • 房地產投資客     • 

自住與投資的投資報酬率試算

房東:李文群
發表時間:2013-08-29


房屋是很好的資產與理財工具,大部分人以為只有投資才需要計算投資報酬率,其實,自住購屋也可以藉由試算投資報酬率來判斷房屋價值喔!



和所有商品一樣,房子的價格也是由市場的供給和需求所決定,一個理性的投資者是否願意長期持有這房地產,才是這房價最好的支撐。所謂「理性投資者」就是從財務的觀點,評估將資金投入這房地產所產生的現金流量,是否滿足他所要求的投資報酬率。而影響「現金流量」最重要的因素,就是房屋的「租金」。



以「租金」來代表房屋所產生的「現金流量」,對於投資置產的包租公、包租婆可能很容易理解,然而,為什麼連自住族,我們都以租金來計算呢?這是因為,如果我們很喜歡一間房屋,希望可以住在那裡,有兩種方式可以達到這目的:一種是用買的,另一種則是用租的,每個月需要付租金。因此,雖然自住族花錢買下房子來居住,但是,因此所省下的租金,不啻是創造「現金流量」的一種形式。



假設小美以1000萬總價購入房屋,貸款成數8成,貸款利率2.3%,貸款年限20年,無寬限期,仲介費、裝潢費、其他稅費共計45萬,以每月租金3萬元為例,假設10年後依1200萬售出,出售所支付的仲介費、其他稅費共計60萬,則輸入【投資報酬率試算】公式,可知小美所投入的總自備款為245萬,每年還款金額約為50萬,每年租金收入為36萬,10年後售出時所得售金1200萬扣除仲介費與稅費60萬,並償還尚未繳清的房貸本金400萬後,仍可獲得740萬現金。下圖為小美的現金流量圖,在【投資報酬率試算】公式計算下,其年化投資報酬率為8.15%。



 


請注意,這些試算出來的結果,都是年化報酬率。以小美的例子,如果投資期間10年,求出來的結果是8.15%,不要以為是10年才8.15%喔!是投資會每年以8.15%增長,以72法則概估,每9年投資會增長一倍喔!



小美的例子是出售時房屋總價有增值。如果房子在出售時持平或甚至小跌,那投資報酬率會如何呢?以小王為例,小王以500萬總價購入房屋,貸款成數8成,貸款利率2.3%,貸款年限20年,無寬限期,仲介費、裝潢費、其他稅費共計20萬,以每月租金1.5萬元為例,假設10年後依450萬售出,出售所支付的仲介費、其他稅費共計20萬,則輸入【投資報酬率試算】公式,可知小王所投入的總自備款為120萬,每年還款金額約為25萬,每年租金收入為18萬,10年後售出時所得售金450萬扣除仲介費與稅費20萬,並償還尚未繳清的房貸本金200萬後,仍可獲得230萬現金。下圖為小王的現金流量圖,在【投資報酬率試算】公式計算下,其年化投資報酬率為2.41%,仍較一般定存為高。







由上述的例子可知,不管是投資或自住,都可以計算房子的投資報酬率,提供我們在理財規劃、資產配置時明確的參考喔!





  • 贊助網站       

    台北松山區民生東路金店面出租
    雙店面 門口可停兩台車 、人旺氣盛、客層無虞、商機無限
    Apartment油漆工程
    各種油漆工程免費估價,專業油漆諮詢, 獨特電腦調色選擇,免費勘查!
    輕鬆接案網
    台灣最大的接案平台,加入免會員費,讓你輕鬆賺大錢,30秒立即快速接案,業績提升10%~40%

  • 1 樓住戶:賴婉婷
    發表時間:2014-02-04

    想要刊登租屋售屋資訊真的推薦這個明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/


    因為這算是國內最大的租屋售屋網了

    所以刊登在這個租屋售屋網非常有效果

    像我自己找租屋售屋的話也是一定會來這個明日黃金屋看看


    另外有些明日黃金屋還有一個不錯的地方就是

    他有和別的房屋網合作 所以你在這邊刊登一個租屋售屋訊息

    會有很多房屋網同步幫你同步刊登喔




    不過透過仲介的價格不一定會比較高

    因為我個人經驗 之前透過朋友介紹我廣利不動產的陳小姐

    就很有耐心帶看幫我介紹

    幫我找適合我的房子

    價錢也是預算內

    所以我覺得找個好口碑的仲介勝過大品牌


    廣利不動產 http://www.buyhouse.com.tw/





     共 1 人回應  選擇頁數 【第1 頁】 

    姓名:
    佈告內容:
    其他選項: