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房價是否該上漲

房東:茱咪
發表時間:2012-11-18



就房地產投資的角度而言,要判斷房價是否合理?以及是否還會上漲?以下幾點是不可不知知識:


第一:是否可用「租金」判斷房價還會不會漲?


「專業都在細節裡!」釵h外行的人常將租金與房價相比,然後以台灣目前租金水準不高,證明房價已經過高。這種比較顯然缺乏對實際情況的瞭解。雖然在估價方法中的一種工具叫做「收益法」,就是用租金估計房價的方法,但在台灣,這種估價方法常被誤用,往往成為釵h騙局的幫兇,例如一種典型的誤用,就是有人常用假的租約,提高了房屋租金,因而也義正辭嚴地「證明」了較高的房價,然後取得較高的銀行貸款。

因此,如果要用租金推算房價,一定要確實瞭解真實情況!在目前台灣自有住宅率已超過八五%,這個數字對租金而言,代表了一個重要的意義,就是目前在台灣租房子的人多是經濟弱者,他們沒有能力付得起高租金,再加上政府長期對住宅觀念的錯亂(例如一個人不能擁有太多房屋),導致房屋的擁有者不願也不會提供太好的房屋出租,因為房屋即使再好,租金也不易提高,因此造成一方面房屋品質無法大幅提昇;另一方面餘屋量不斷增加,導致租金遠低於真正應有的租金水準的惡性循環。

以台北市為例,如果以國人為出租對象的一般住宅,每坪租金能超過一二○○元的非常少,即使亞洲第一高樓台北一○一大樓的辦公室租金,剛開始也很難超過每坪三○○○元,就是很好的例子。


劣幣驅 逐良幣


這種錯誤的住宅政策思維,造成目前的國人希望能用投資「好房屋」並以租金賺錢的機會十分小。更不幸的是,有些人用「破屋」理論反而還賺得到錢。

最常見的例子是,釵h人將一幢好的住宅分割成四、五間套房,分別出租,以極不良的居住環境,賺取金字塔底端的人(如學生、上班族、單親家庭…)的血汗錢(每坪租金反而較高),這種嚴重政策失敗的例子,怎麼不見以社會公正人士自居的學者們關心呢?

這是一種典型劣幣驅逐良幣的現象,在這種租金被嚴重扭曲與低估的情況下,還拿租金和房價去比,然後還大膽提出房價太高(已經泡沫)的研究結果,很難讓人不認為是故意扭曲。

在先進國家,如果要追求經濟發展,所有房地產政策都在鼓勵對有支付高租金的人提供服務,例如高級旅館、高級公寓、高級套房…。這些高級的房屋,在最好的區位,出租的對象不論是本國人或是外國人,他們有能力支付高租金,但要求最好的產品,他們支付的高租金,才是支撐高房價的基礎,此時用「收益法」估計房價,才有基礎。


取樣方式需客觀



信義區住宅一坪租金已超過3000元,用「收益法」估算,房價其實並不高。
這幾年豪宅的價格不斷攀高,就是因為其區位好、產品佳,所以承租的人(釵h還是外國人)願意支付高的租金。以信義計畫區為例,住宅一坪的租金已超過三○○○元,用「收益法」估算,其房價會偏高嗎?

故意忽略上述的事實,卻以台北市一般房屋租給無能力支付租金者的「租金水準」,去比較以有能力支付高租金為對象的最優房屋的「價格」,用這種取樣錯誤的研究方法,得到的結果怎麼會不偏差?


第二:是否可用「所得」判斷房價還會不會漲?


「目的不能使手段合法!」釵h人將一般家庭所得拿來與房價做比較,以「低」的平均每戶所得和最新最好房屋的「房價」做比較,以證明房價已經太高,這也是一種錯誤的研究方法。用最簡單的思考邏輯,如果台灣的房價太高,應該大多數人都買不起住宅,可是為什麼會有八五%以上的家庭已經擁有自有住宅?

另一方面,如果已有超過八五%以上的家庭擁有自用住宅,高房價對他們有什麼影響?大家可以冷靜的思考,假設台北市的房價平均每坪可以漲到三○○萬元一坪,對台北市民的「幸福指數」是提高或是降低?

相反地,如果台北市平均房價跌到六萬元一坪,台北市民的「幸福指數」是高是低?


房價漲利多於弊


最好的例子是在歐美釵h白人社區,當有釵h黃種人(甚至黑種人)大量遷入導致房價高漲時,初期總是引起民粹(鎖國)主義者的極大不滿與排斥,往往還會採取各種方法予以反對。上述案例產生二種結果:一種結果是他們擊退了外來移入者,保存原始風格(鎖國成央^,結果造成房價下跌,不易出售,所有人都成為屋奴;另一種結果是他們接受了外來移入者,導致房價大漲,喜歡繼續居住在該區的人可以貸到更多錢(房價升值),改善了生活品質;不喜歡居住在該區者,則可以高價出售房屋,不但可以到另一個地區去買更大或更喜歡的房屋,還剩了釵h錢,到世界各地去遊玩,也改善了生活品質。如果大多數居民都已有房屋,房價高有什麼不好呢?

同樣的經驗,如果一家公司的股票漲到三○○元,會有股東認為不好嗎?唯一有意見的是不是股東的人,會因買不到股票而不滿,但台灣目前沒有這個問題,超過八成五的人已有自有住宅,而且還有極嚴重的供過於求的情況(餘屋甚多),這種別的國家求也求不來的良好機會,卻仍有人拿著民粹的鎖國觀念抗拒房價上漲,不知其因為何?他們真正關心的是大多數市民的福利,還是自己買不起豪宅呢?


借鏡大陸案例


即使堅持社會主義的大陸,在二十年前的上海,由於當時房屋數量不足,就曾經將房屋分為二種分別為商品房與內需房:商品房價格愈高愈好,因為可以獲得高租金,也可以提升房屋水準,這是屬於市場經濟的範圍;另一種是內需房,則是用來滿足老百姓基本需求的,和所得有關,是政府的責任,如果老百姓買不起房屋,政府有責任去說A這些是屬於社會主義的範疇。

後來由於房屋供給多了,所以逐漸取消了商品房,意思是說,因為大部份的人都已有了房屋,以前怕因房屋供給不足會造成炒樓(少數人壟斷),使釵h人買不起住宅,而不得不用商品房管制的情況已經消除,可以正常的面對市場經濟了。 台灣在李登輝時代,不是提供了釵h六萬元一坪的房屋嗎?現在下場如何呢?釵h還在蔓草堆中荒廢呢!那些專門提供低價住宅的「國宅處」、「眷村改建處」都已經因為嚴重的供過於求,而紛紛熄燈關門,目前台灣真得會有人沒有房屋住嗎?


邁向市場經濟


台灣目前的住宅有嚴重供過於求的情況,這是一種千載難逢的機會,在正可以大步踏向市場經濟的同時,卻有人拿著社會主義的落伍觀點來比較家庭所得與房價的關係,甚而用以證明房價過高,顯然是極不適當的。

同樣地觀念,為什麼沒有人會拿LV皮包,賓士汽車的價格和家庭所得相比,而推論出那些商品的價格過高呢?因為如果嫌貴可以買一般皮包與國產汽車啊!同樣地,如果嫌豪宅價格貴,可以買一般住宅或是國宅啊!台灣現在國宅已多到政府不敢再說A我們已經升級進入市場經濟了,頭腦不該再留在社會主義的舊思維裡了。


第三:是否可用「平均價格」判斷房價還會不會漲?



房地產不具有一物一價的特性,每一筆土地或每一幢房屋,即使在隔壁,其價格可能都有很大的差異。
經濟學上為了分析方便,有一物一價的假設,但在房地產的世界中,一物一價是不存在的,最好的例子是米、麥、股票、汽車,為什麼都不需要估價師呢?因為他們都沒有個別間的差別,所以價格都由市場所決定,不需要估價,估價也沒有用(因為明天價格可能就不同)。

政府過去十多年為什麼要大力推動「不動產估價師」的制度呢?就是因為房地產不具有一物一價的特性,每一筆土地或每一幢房屋,即使在隔壁,其價格可能都有很大的差異,因此,只好用專業估價師個別「評估」其價格!

這種現象在統計學上的意義就是,房地產價格的平均數是不能亂用的(因為變異太大),但是目前媒體上常用釵h數字如平均房價、平均租金來炒新聞,都是極為不妥的,因為差異太大的資料,其平均數已失去了參考意義,更不宜用來作為分析工具。

對於房地產而言,每一個個案都有極大的差異,舉例來說,我們可以用高雄市或台北市辦公室的平均租金和一○一大樓租金相比,來證明一○一大樓租金太貴嗎?顯然是不切實際的,因為房地產的價格不具一物一價的特性。

因此,當我們了解了房地產價格的特性後,就可以瞭解任何平均數,對單一房地產的參考性都有限,在市場中常有「成交即行情」的說法,即是在說明房地產商品的獨特性與無法用平均數做比較的事實。


第四:判斷房價是否還會上漲的真正方法



台灣房地產經過近五十年的發展已走到了關鍵點,由以往的計畫經濟要過渡到市場經濟。
台灣的房地產已經過了「供不應求」的階段,因此價格競爭的策略已經無效(再便宜的房屋也有可能賣不掉),未來要投資房地產獲利首重差異化,如果不能創造市場差異性,房價就不易上漲,投資人也就無法獲利。

因為價格已經不是競爭重點,因此,如果買房屋是為了要出租獲利,則首先要瞭解誰會來租?以付不出高租金的承租人為對象的標的,勢必會遭到削價競爭的結果,所以如果你的房屋是想租給學生、初出社會的人或是單親家庭…以後想大幅增加租金的機會自然不大。因為他們只要所得提高,就很容易退租去買房屋,因此不容易提高租金,房價自然也不易上漲!

如果要以付得起高租金的承租人為對象,就要注意產品的差異化,從產品的區位、規劃到管理服務,有愈大差異,獲利性愈大(因開放市場,依最新消息,一○一已準備將租金上調為每坪五○○○元),如果以這個標準觀察,台北市與其他都市的差異還會拉大,因為在台北市以外的都市,有錢承租人的數量是不足的。因此在台北市以外都市投資購屋的風險是高的!其房價上漲的機會自然較小。

管理品質好與管理品質差的房屋價格差異還會拉大!例如目前在信義計畫區,由於外國承租人的比例持續增加,因此,能夠提供外語服務的保全人員、秘書人員的社區,其房價還會上漲,反之則不易有太大的漲幅。

設施好與設施不足的房屋價格差異也還會拉大!由於社會貧富差距的拉大,對於居住安全的要求也會不斷提高,承租人能夠不離開社區即能享受到完整設施的需求會愈來愈大,因此如果能夠提供較佳設施的社區,其房屋增值性會愈來愈大。

好景觀與差景觀的房屋價格差異也還會拉大!由於都市發展空間愈來愈密集,因此在都市裡如果能有景觀,其價值自然不同(要注意郊區有景觀並不值錢),例如在信義計畫區旁邊的挹翠山莊區,與信義計畫區只有不到五分鐘路程,但景觀卻好過數倍,因此,吸引釵h高租金支付者的進駐,自然會導致該區好房屋的價格還會上漲。

省能節源的好宅與一般住宅的價格差異還會拉大!由於目前全球都已面臨到石油危機的壓力,因此省能節源的住宅需求勢必愈來愈強烈。

目前以一個七、八十坪的住宅而言,每月電費至少要五、六千元,管理費也近八千元,未來反映能源價格後,至少還會有二、三成以上的漲幅,勢必對每一位住屋人產生衝擊,如果房屋在設計之時,即已考慮到省能與節源,則必會成為不敗商品,上漲空間自然較大。相對地,釵h中古屋由於並不具備這項優勢,價格要上漲將會十分困難!

台灣是一個資源缺乏的地方,過去,由於政府的政策,使得房屋供給已有供過於求的現象,能源價格也有嚴重偏低的現象,因而自然導致了釵h過度保護下所發生的資源浪費與錯覺。未來,在整個環境的變化下,國際化已成為必然,釵h錯覺都將因而覺醒。


房價重新定位


打破所有商品流通限制的國際化,就是要讓外國人,外國資金願意進入,才能徹底解決台灣餘屋過多,與住宅品質不佳的兩大問題,而這二大問題的解決都要靠高房價才能解決。

因為房價會漲,外國人才會投資台灣的房地產;外國人投資後,餘屋才能減少,「破屋」才能改建,人民福利才能提昇。中國大陸不是已經提供了最佳的例子嗎?

「國際化必先自由化!」保護主義已經過去,計劃經濟已成為歷史,大有為政府的觀念也將西沉,社會科學離開社會真實即無法進步。如果要真正的自由化,首先必須釋放房地產的管制心態,要以「商品」的角色重新定位「住宅」,要真正瞭解房地產,而不是主觀地判斷房價是否已經過高!要信任市場經濟是決定價格的唯一道路。

如果永遠抱殘守缺,台灣將落入餘屋不斷增加以及居住品質不斷降低的雙重壓力中,同時,還會賠上經濟衰退與資源誤用的結果。

台灣房地產經過近五十年的發展已走到了關鍵點,由以往的計畫經濟要過渡到市場經濟;由以往的管制經濟要過渡到自由經濟;由以往閉鎖市場要過渡到開放市場;由以往的「自用住宅」要過渡到「商品住宅」!

這是一個極大的工程,也是全民拚經濟的重要方向,在這種大環境下,好地區的好住宅商品是稀有的,價格自然仍會持續上漲;不好地區或是較差住宅的價格將很難上漲,這是市場經濟的必然,投資人要謹慎判斷,自然可以無往不利,祝大家投資順利!


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