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投資效益評比 地產、股票、基金

房東:冰狐
發表時間:2012-11-15


【文/陳韻如 攝影/王銘偉】立委選後的台灣氣氛傾向正面,就像現在的時節氣候,高度期待從寒冬邁向春天。在這個變動的時代裡,你的錢究竟要礎b哪裡?才能像放在聚寶盆裡般的生生不息,讓財富如潮水之源源不絕。投資效益如何評比,將是資產人士的下一個重點。










房地產的投資門檻高,但是獲利卻也是最驚人,在各類投資項目中,被歸類屬於理性的計畫型投資。
投顧企業在應徵新人時,為了了解面試者的理財概念,在應徵時常會出現一個題目:如果你有三百萬元,你會如何運用?







雖然這只是假設性的題目,卻是一個好問題,如果手上有三百萬的現金可以運用,該要如何配置,才能產生最大的投資效益,讓三百萬變六百萬、讓六百萬再變成上千萬,讓你穩穩地進階到M型社會的右肩區,不用再煩惱退休養老的問題。



積極訓練理財規劃



俗話說,「人無橫財不富」!大家都希望天外飛來一筆三百萬,甚至是不勞而獲中獎上億元,因此才有那麼多人熱衷樂透彩。



但是你有無想過,當這筆錢真正在手上時,你會如何分配運用,才能積極地讓錢生錢、而不是消極地坐吃山空呢!



一般人的投資方式,較為傳統的一派,通常以保守獲利為目的,選擇房地產、銀行定存、基金長期投資、債券等方式;另外較為積極的一派,則會選擇購買股票、短期基金、期貨等。



以長線投資來看,只要長期投資超過五年,基本上十年內的獲利大約都是正報酬率,因為以總體經濟循環來看,基本上一個循環大約為七至十年,因此只要沒有特殊意外狀況,長期投資的獲利大部分都在十%以上的。



投資效益長短期有別



以房地產為例,房地產的循環期大約為七年,從六十二年至六十九年,從六十九年至七十六年,再由七十九年至八十五年,八十五年至上一波的九十二年,怎麼看都是接近七年的循環,除了八十五年那一波之外,其餘幾波的漲幅幾乎都是以倍數翻揚,九十二年這波雖然將房價推升到新高點,但是都會區房價漲幅其實也才五成左右,預售屋漲幅較大,約為五至七成。



但若是以全台灣來看,房價漲幅顯然就沒有這麼高,一般中古屋長期(約十年)持有的漲幅約在十五%至二十%,預售屋則約在二五%至五十%。因此選對產品及地點,顯然是關鍵因素。



若是以基金投資來看,長期來看,一般經驗值約在十五%左右,如果是由專業投資人以短線操作,由於訊息來源廣泛,再加上近年來原物料及新興市場所帶動的大漲行情,因此專業性短線的獲利模式大約可提升至三成至五成。



股票投資的變化大,國際研究單位試算的長期投報率約在兩成左右,也就是說,如果買股票之後便以長期投資經營,不再進出,則十年後累積的投報率約有兩成。



專業化的短期投資效益較不穩定,高則三成至五成,甚至倍數成長;若是沒有選對主流股,或是對外資進出動態掌握不佳,慘賠的狀況也是時有所聞的。



但無論是房地產、基金還是股票,前提都是要選往主流投資方向,例如選對區位、選對類股、選對類型等等,同時設定停利點與停損點。



房地產漲幅驚人







在這些投資類型中,房地產的投資門檻最高,但是獲利卻也是最驚人的,被歸類屬於理性的計畫型投資。因為自備款的籌措儲存就需要時間,一旦選定產品後,投入金額數十萬、上百萬,因此相對於其他投資,房地產投資需得更為謹慎,獲利也更為誘人。



二○○三年是房市一個重要的轉折年度,統計北台灣幾個重點推案區域,可以看出在這段時間內,推案單價的漲幅變化。



從預售屋與新成屋合計的平均推案單價來看,板橋市的漲幅最大,接近一倍,新店市及中山區也都有六成以上的漲幅,即便是單價已經很高的大安區,這幾年平均單價還是上衝到八十萬,漲幅達四四.五五%。



竹北市及淡水鎮的推案單價也是持續攀升,大約都較二○○三年上漲三成左右;桃園市也有兩成漲幅,可見在這幾年間,區域單價持續推升的力道強勁。



不過當然不是每個地區都有好表現,像林口鄉及基隆市,因為供給量大及外來客源不足,導致推案單價的上漲空間受限,顯然低於北台灣的平均值。



市區房價倍數成長









區域新案單價不斷創下新高,最受鼓舞的莫過於週遭的中古屋房價,行情也是跟著一路水漲船高,某些市區精華區的獲利更是以倍數成長。
區域新案單價不斷創下新高,最受鼓舞的莫過於週遭的中古屋房價,行情也是跟著一路水漲船高,某些市區精華區的獲利更是以倍數成長。



舉例來說,在二○○三年上半年之前兩年,房市處於低檔期,全台灣房價都很低,以台北市為例,市區精華區中,大安區近安和路一帶,屋齡二十年以上公寓,每坪單價大約僅有二十二至二十五萬元;但是目前成交單價,隨著區域新推建案的單價頻頻破百,公寓單價已經上漲到每坪四十五萬元以上,直逼五十萬,幾乎是一倍的漲幅。



也就是說,如果二○○三年年初在該區買下一間四十坪的大三房公寓,總價約九百萬至一千萬,經過四年之後,雖然屋齡增加四年,但是房價卻上漲到一千八百萬至兩千萬,而且這僅僅是基本型的公寓產品,電梯大樓的漲幅更是超過一倍。 所以假設在二○○三年以三百萬元為自備款,買下大安區安和路公寓,寬限期內每月負擔約一萬五千元的利息,現在賣出就大約淨賺一千萬了。



基金與台股獲利起伏大







而同樣在這段時間內,二○○三年股市的一月底大盤平均指數為四四五二.四五點,而在二○○七年股市的十二月底大盤平均指數為八五○六.二八點,換算成長率為六九.六一%,其上漲率顯然遜於房地產。



同樣地,基金投資也是在這三年大行其道,平均的投報率約在六成至七成之間。如果投資的是印度、俄羅斯等新興國家的股票型基金,或是以能源、原物料為主要持股的相關基金,近三年基金淨值的投資報酬率,普遍都高達兩成至三成,成為投資領域的新寵。



最後從另外一個角度來看,無論是股票或是基金的投資,都缺乏實際使用價值,如果一旦淨值或股價下滑,只能耐心等候價格回升,別無他法;但如果是投資房地產,除了投資價值之外,最特別的是,房地產具有實用性的價值。例如自行使用或是出租使用,尚可衍生一些回收價值,在各類投資類型中,也只有房地產投資具有這種特性。



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