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新手如何投資房地產

房東:阿凱
發表時間:2012-11-13


房子本來是僅供居住使用,其理財目的是


 


1.省房租


 


2.好房子幫我在工作事業上能賺大錢


 


雜誌僅供參考用,目前按照雜誌有模有樣的學著做的新手,被套的人可真不少,繳不起貸款被斷頭的不在少數!那是因為業者為了刺激銷售,拉抬售價而向雜誌購買新聞專刊版面來作置入式教育!


 


一般房地產真正能賺到大錢的,大都是從業人員或房市老手在玩的,賺差價的條件是


 


1.唯一的條件是買氣一定要好到方便馬上轉手,要會判斷每一物件的賣相是最重要的,且要有一訂的議價功力,買進價一定要比行情價低2成以上,其中1成是要攤提成本(契稅,服務費,整修裝璜,貸款.利息...),另一成是利潤


 


2.買進後最慢一定要在半年內轉手變現,否則會被"折舊,利息,稅金"給吃掉!未來房價漲跌難轉確預測,一般老手都會備份2組買方,就是能方便買上買進馬上賣出,減少資金壓力!


 


3.如果照1.2.能順利轉手變現,如果有利潤,還沒完咧,隔年申報所得稅要課買賣房屋所得稅,跟一般所得一樣採累進稅率,且課的不輕,但一般老手能找人頭投資就找人頭投資,反正可以避重稅!


 


4.真正房地產投資投資土地自建自售來獲利,其利潤較可觀!他們大都不願意買別人已蓋好的,以免被削一筆,除非有上述幾點的條件機會!


 


 


 


新手的思維就不一樣了,就如同您發問的問題,雜誌上是專門寫給新手聽的,現在來糾正雜誌所沒提到的部份,也是將來所面臨的問題


 


1.未來看好,某某地段即將上漲,只是目前的一時話題,絕大部份是買新聞版面的置入式手法,等熱潮退後該怎麼辦?業者餘屋出清,未來利空出盡房市會如何?還是懶的理你的房子會不會增值,可能是目前是最好的時後罷了


 


2.生活機能也許罩的住,一般自住的人十之八九都在乎生活機能,但比生活機能更好的是”附近就業機會”,會買房子的人大部份都選則上班地點近的地區,其次是小孩上學或附近的大學院校,有學區的地方生活機能必定好!


 


3.其他沒提到的部份


 


(1)如一些稅金,利息,折舊會吃掉地段增值


 


(2)房市供給過多讓下一手選擇比較機會多,或是薪水不漲物價漲,大家買不起房子時而難轉手,失業率飆高下,為貸款而斷頭的不在少數


 


(3)買地自建自售獲利傳大錢也沒寫!


 


4.20年前買的現在增值十倍的矛盾,怎麼沒提到20年前的薪水是現在的幾倍,20年前購買力是現在的幾倍?前題是有什麼樣的薪資水準就有什麼樣的房價水準(房屋購買力)!


 


薪水這是房價的基本面,失業率是未來房價的殺手


 


 


 


新手如何投資房地產


 


1.未來性就算是專家都難轉確預測,房子都有折舊性


 


2.買低議價功力還沒到,增值賺差價先擺一邊,若是投資法拍屋先做多功課再投入,也許有利潤,也要會看物件的賣相,避免標到物件賣相不好沒辦法轉手!


 


3.包租公(婆)是最直接投資房地產獲利的方式,適合新手投資,其租金收入可攤提折舊稅金成本部份,平均而言報酬率是打敗定存,其條件就如雜誌所說的地段性,來提高出租率


 


(1)外地人要多,尤其是火車站,客運站附近,開始找租屋處


 


(2附近是就業機會多的上班區的商業


 


(3)大學學區,多數都是外地學子照分數考進去,有強烈租屋需求


 


(4)捷運是有效捷運還是無效捷運,以高雄某段捷運為例子,如果沒辦法提供交通上便利如方便上下班等等,則難出租,亦難轉手且保值性差!(雜誌沒提醒且未來必碰到的問題)


 





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  • 1 樓住戶:凝冬
    發表時間:2013-04-09

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