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購買房地產必勝五原則

房東:老王
發表時間:2013-11-05



購買房地產必勝五原則


每個投資人都希望買到可以獲利的房地產,但是大多數的投資人都有被長期套牢的經驗,他們一定覺得奇怪,因為許多資訊都告訴他們購買店面、小套房、豪宅,或是捷運站邊的房屋可以獲利,但為什麼買了之後,大多遭到套牢? 


 


購買不動產會慘遭套牢?原因其實很簡單,因為對房地產而言,「自用」和「投資」是兩種截然不同的選擇方法,許多不專業的人,根本無法分辨,自然容易聽從許多似是而非的建議(最典型的例子是建議購買投資自用兩相宜的產品),導致大多數的投資人慘遭套牢。 對於「投資」房地產而言,最主要的選擇指標是產品和區位(地段、location)的配合度,如果選擇錯了,自然不易獲利。 就區位而言,如果粗分為三類:A級,最好的地區(例如信義計畫區、仁愛路名人巷);B級:次好的地區;C級:郊區。 就產品而言,如果也分為三類:A級,最好的產品(通常可以造價分級);B級:次好的產品;C級:較差的產品。


 


產品與區位互搭配

要如何判斷「產品」與「區位」的配合度,才能立於不敗之地呢?以下五個原則,就是所有投資人必須加以掌握的:


第一,A級地區,A級產品,是風險最小的投資。 將最好的產品,蓋在最好的地區,不一定可以獲得最好的投資報酬,但其投資風險卻是最小的,甚至可以大膽地說,沒有風險。 為什麼呢?因為對於最好產品的需要,永遠存在!而這些人對地點的要求標準也最高,因此,不論轉售也好,買下後出租收取租金也好,都不必擔心風險。 最好的例子,就是最近在仁愛路的豪宅「帝寶」完工,目前銷售率雖還不太理想,但就我的判斷,它一定會全部賣完,至於時間的長短就必須依據業主對價格的堅持程度。故就「自住」而言,如果可以殺到一個合理價位,購買該一個案,風險甚小,但風險小,並不代表獲利高,故就「投資」而言,報酬率不易高。


 


第二,A級地區,C級產品,投資報酬率必然最高。 如果能在A級地區買到C級的產品,因其價位必定甚低,同時,因為處於A級地區,需求必然強烈,因此,接手力量自然不必擔心,所以,風險自然也小,因此,可以說是又安全,獲利又高的投資。因其與該地區其他產品相比,增值空間必然最大。 最好的例子是最近在信義計畫區附近有國宅抽籤,其轟動的程度,十分驚人,(中籤率只有O.一%),原因無他,就是因為其獲利潛力甚為驚人。 同樣地,在信義計畫區內,有許多國宅,其行情價格 一坪 約在三十~四十萬之間.而附近房價多在六十萬元以上,因此每有房屋出售,成交速度極快,也是很好的例子。 因此,有許多仲介公司,都將業務範圍,界定在某些A級地區,例如:大師房屋只租或銷售信義計畫區的房地產,信義房屋當初也是只銷售大安區的房地產,都是掌握這種特性的具體例子。


 


第三,C級地區,A級產品,風險最大。 有些極具理想性的建設公司老闆在C級地區,蓋最好的房屋,認為可以實現個人理想與造福地方,或是認為只要房子好,不怕賣不出,其動機與理念都令人欽佩,也可提供當地許多高水準人士的「自住」需要。 但就投資的角度而言,卻是最糟的投資,因為就價格而言,已達極限,再漲有限,同時,因處C級地區,接手力道往往不足,因此投資者被套牢的機會極大。 最好的例子,就是有些建設公司在南崁、桃園、林口等地區,推出號稱超越頂級豪宅「信義之星」的產品,雖然產品蓋的不錯,銷售卻十分吃力,更重要的是,若以「投資」角度購買的人,多遭套牢。同樣地,在北海岸沿線,許多當初包裝成「造鎮」或是「第二住宅」的豪華產品,現在價格幾乎腰斬,投資人的套牢情況嚴重,都是缺乏這種認識的具體例子。


 


第四,C級地區,C級產品,無投資價值。 C級產品,通常是提供給最沒有購買能力的人購買或租用,而C級地點,由於交通必然不便,因此,會使得那些較無購屋能力的人想搬去住卻又無法長期接受(除非退休人士),因此,空屋比例必然甚高。 就投資角度而言,如果接手力道不強,則必然脫手不易,風險自高。 就歷史經驗而言,安坑、八里、三芝等地區,曾推出許多築夢的平價住宅,雖然當時曾吸引了許多年輕人與自由業者的青睞,但就投資人角度而言,大多慘遭套牢,不但如此,房價還大幅跌落,造成甚大損失,因此,對於C級地區的C級產品,還是以不碰為妙。


 


第五,B級地區,C級產品有利,A級產品不利。 對B級地區而言,多為已開發地區(老舊地區),房屋新舊雜陳情況嚴重,對於這些地區的A級住宅,不易彰顯其產品優勢,因此,多為當地的原有居民購買自住,故增值不易(因有比價心理)。相對地,就該區C級產品而言,一方面由於政府政策積極鼓勵更新,因此,具有投資價值,同時,因為在B級地區,購買與租用需求皆甚強烈,再加上C級產品的購買價格可以有較大的議價空間,因此,就投資角度而言,自然有利。 許多人購買舊市區的舊店面或住宅,一方面可與人談合建,賺取都市更新的容積獎勵,一方面可轉售獲利,其間還可出租收益,投資甚為成功,即為最好的例子。


 


戰略加戰術才必

上述的五種原則,可以說是必勝的「戰略」原則,有了這五種判斷原則,投資選擇產品自然容易,但不論選擇結果如何,購入的價格點也必然會影響日後獲利的具體數額。因此,積極的議價行為仍是不可不加以重視的「戰術」原則。 本文係將投資必勝的「戰略」原則說明清楚,但投資人在實際行動時,對議價的「戰術」方法也要加以注意,方可順利達成獲利目標。(本文作者為:股票上市公司基泰建設總經理馮先勉)


文章提供/住展雜誌






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  • 1 樓住戶:夜霜
    發表時間:2014-06-30

    在我經驗的過程中,
    不論是委託給小品牌或是大品牌的仲介公司,
    該公司口碑才是重點
    而且現在大家都會透過 [履約保證] 來保障買賣雙方的一種交易安全
    [履約保證]保障方式 你可以自行在網路搜尋相關資訊
    所以仲介品牌已經不是買賣安全保障的要素, 仲介公司服務口碑才是重點

    之前委託 廣利不動產,因為我是第一次買屋
    所以比較謹慎她們也很用心的找到適合我的房子
    現在已經順利買到很棒的一間房子
    所以買屋還是要找口碑比較好的仲介公司較為可靠

    所以跟好的仲介銷售人員有良好的互動,
    才會比較容易得的好的方屋資訊這才是重點


    小技巧:
    1.不論是小品牌或是大品牌口碑好才是最重要
    2.跟好的仲介銷售人員有良好的互動
    3.眼光精準



    第二種 : 自己找優質仲介
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    缺點:要花時間和電話費來詢問




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    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


    如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/


    第4種 : 貨比三家

    你也可以到比價網看看,比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和300位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳購屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋
    全民比價網 http://www.prices.com.tw/
    買屋比價刊登表格http://www.prices.com.tw/house/buy.php
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