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選擇仲介

房東:無名小卒
發表時間:2011-02-15


●選擇仲介



整體而言,客戶透過房仲公司買賣房屋時最在意的前三名依序為「保障交易過程安全性」、「提供大量買賣方資訊」及促進「迅速成交」;另「良好的售後服務」及「價格斡旋」則分居第四及第五名。買賣房屋的交易金額龐大,交易安全當然被列為首要,房仲公司如果連交易安全都無法保障,再多的服務都是空談,因此這也是房仲公司提供服務的基本保障。能夠提供愈多資訊服務、加速成交,便愈能獲得客戶的認同。



我會建議您找直營體系服務,目前看來仍屬直營經營的房仲公司最能符合消費者期待。



如果不找直營的,至少要找合格的仲介,您可以用一個很簡單的方法去判斷這家公司是否是一家合格的房屋仲介公司,那就是要注意這家公司有沒有懸掛相關文件及證照。依不動產經紀業管理條例第十八條,房屋仲介公司應將其仲介或代銷相關證照及許可文件連同經紀人證書揭示於營業處所明顯處;其為加盟經營者,應併標明之。且同法第二十條也規定,仲介公司應將報酬標準及收取方式揭示於營業處所明顯之處。而該法施行細則第廿一條更詳細的舉出房屋仲介公司應懸掛:



1.經紀業許可文件。

2.公會會員證明書。

3.不動產經紀人證書。

4.仲介經紀業之報酬標準及收取方式文件。

5.有加盟者其加盟證書。



簡單說,一家合格的房屋仲介公司至少應懸掛上述五項文件與證書。



●不動產說明書



不動產說明書,可謂房屋的身分證,完整記錄房屋產權調查結果,內容包含權狀、謄本、地籍圖、屋況瑕疵等房屋資訊,幫買方明確掌握房屋內外狀況,免除售屋糾紛產生。為避免付款後,屋況瑕疵、產權問題才逐一浮現;也基於買方期望瞭解房屋狀態的心理,每間房子應附有記載房屋實際坪數、屋齡、地址、公告現值、附近公共設施及提醒買方客戶該買賣標的在產權登記、使用、移轉或貸款等房屋相關注意事項的不動產說明書,它就像是房屋的血統證明書。「不動產經紀業管理條例」中說明,「不動產仲介業務執行時,應以不動產說明書作為解說。」確保看屋時買方知悉標的物狀況,避免售屋糾紛產生。

所以您一定要會看不動產說明書,避免遇到無法移轉過戶、建物結構安全問題、現況使用有異於一般使用方式之特殊規定、現況無法使用、無法貸款等風險。



●看屋次數不嫌多



不論從哪裡得知物件訊息,第一次買房子的你,都必須先仔細蒐集資料、詳加比較,並根據自己的需求條件來選擇適合的產品,多看、多問、多聽、多比較,而且要早上看、晚上看、晴天看、雨天看,看準了再下手,切勿倉促決定以免反悔歐!



●存款(預算)夠不夠



第一次買房子很容易犯的問題是,錯估預算。例如預算只有六百萬卻想買新生南路2-3房,這種落差,在開始看房子前最好先釐清,以免花很多時間找錯誤的區域歐!(可參考業者的成交行情)



●斡旋單還是要約書



您若是透過房屋仲介業者購買房屋,當中意某間房屋欲與屋主進行議價時,仲介業者通常會要求您先付一定之金額作為斡旋差價之用,當屋主同意消費者之出價時,該價款即轉為訂金,由於斡旋金制度在實務運作上的諸多流弊,內政部特別制定了「要約書」範本,藉以取代業者自創的斡旋金制度。

然而要約書仍有約束力,並不是選擇要約書就有自由反悔的權利,有關這點建議您一定要多做功課了解其中差異,提供您參考網址,建議詳加閱讀。



●房貸問題



最後就是房貸問題囉,其實買方買房子很常見的問題就是貸款貸不下來,有時是業者(仲介或建商)過度承諾,例如買方自己要求要貸款九成或全額貸,結果卻貸不下來,影響交屋,這時最容易有糾紛或官司,請注意!買房子還是以負擔得起為優先,否則即使貸款九成以上,過了寬限期每月利息負擔也是很重,何苦。若非要業者承諾貸款成數,請記得在買賣合約上註明:若貸款未達_成,則買賣契約無效。



購屋最好準備至少三成的自備款為佳。





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  • 1 樓住戶:過來人
    發表時間:2011-02-17

    信任仲介, 並不一定會帶來幸運與福氣的喔!!

    同樣對於委託仲介賣屋, 也建議如下:

    1. 除非地點不佳, 或是急著賣屋; 建議不要輕易與仲介簽署"專任委託銷售合約", 因為專任約是有明訂罰則與違約金額, 一不小心就可能成了某些不肖仲介動輒要脅違約賠償或打官司之依據! (房仲買賣交易糾紛, 總是名列近幾年"消費糾紛"的前茅....有許多類似的糾紛與案例, 網路上皆可查詢到!!)

    2. 若地點OK , 或是不急著賣屋, 則建議簽署"一般委託銷售合約"即可, 因為一般約是仲介與屋主均可出售,雖然會有仲介業所謂"競價"的狀況, 但這也表示機會更多,而不會像專任約必須全權委由單一仲介銷售, 喪失賣屋的主動權!

    3. 無論是仲介"專任委託銷售合約"或"一般委託銷售合約", 切記!! 一定要行使合約審閱權(法定有三天的審閱期), 不要因為仲介的呼巄或是隨便帶過就馬上簽約, 因為這種定型化契約的內容皆由仲介公司所制定, 想當然 其條文大多是刻意有利於仲介公司!! 一定要仔細的將合約內容看過之後再決定是否要簽約, 若是有任何疑問或不解之處, 一定要提出來, 甚至是要求在該合約的"其他事項"中白紙黑字的予以寫上註明(並要求雙方簽名,蓋章以及押日期), 切記! 權益是要靠自己爭取與維護!!

    4. 請注意!! 部份仲介業, 甚至是某些知名仲介公司的"一般委託銷售合約"條文裡, 會於"賣方權利義務"的項目中刻意加註 "甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約"; 但這種限制已明顯與一般約的精神相違背,且自相矛盾的(一般約是仲介與屋主均可出售), 也與內政部於92年6月26日 內授中辦地字第0920082745號公告修正 所頒訂的"不動產委託銷售契約書範本" 簽約注意事項 有所不同!!

    若原先簽定一般約的仲介無法將房屋順利賣出, 使得屋主轉由其他仲介的專任委託銷售賣屋時, 則原先簽訂一般約的仲介就可能依此指控屋主違約, 即便一般約並無明訂的罰則或違約金,但少數仲介仍會依此"騷擾", 甚至威脅上法院等 (這種狀況也常發生)!!

    5. 內政部 92年6月26日 內授中辦地字第0920082745號公告修正 所頒訂"不動產委託銷售契約書範本" 簽約注意事項 第三條內容 如下:
    有關委託銷售契約書之性質: 目前國內仲介業所使用之委託契約書有兩種,即專任委託銷售契約書及一般委託銷售契約書,如屬專任銷售委託則有 ”在委託期間內,不得自行出售或另行 委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為” 之規定,反之,則屬一般委託銷售契約書。

    由以上內政部版的委託銷售契約書範本可知, 對一般委託合約並無所謂的 "甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約", 這明顯是某些仲介公司刻意擴大解釋, 作為訂定有利於己的定型化契約; 賣方千萬要小心!!

    建議賣方可事先下載內政部版本之"不動產委託銷售契約書範本", 更強烈建議可與仲介所提供的委託銷售合約做仔細比較, 將可發現絕大部分仲介公司所提供的合約書都會有額外或增加之條款, 且這些條款也大多是有利於仲介公司; 為了維護自身權益, 屋主絕對有權要求予以修改或刪除 (所謂合約精神, 就是在雙方"合意"的情況下所簽署的契約, 絕非屋主必須完全遷就該定型化契約之條文內容), 若該仲介公司不同意修改或刪除, 那也就表示該公司只以自身利益為先, 若此, 也建議屋主可換家仲介公司囉.

    6. 部份仲介公司的一般委託合約條文內容, 甚至訂定的與專任委託合約類似(自定條款), 也有所謂的罰則與違約金額(若屋主自售之情況下就可能有所謂的違約問題), 所以這也是為何建議一定要行使合約審閱權!!

    7. 若與仲介簽定"一般委託銷售合約", 為保障自身權益, 建議可於合約內加註以下條文(雙方須簽名蓋章以及押日期):

    a. 本合約不受"甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約" 之限制!
    => 這是針對有此條文之仲介公司!!

    b. 若本案件由甲方(賣方)自售或委由其他不動產經紀業完成銷售, 乙方(仲介公司) 均不得以任何理由要求甲方(賣方)給付任何費用或"違約罰款"!!
    => 這點相當重要, 因為少數原先簽一般委託約的仲介會因為賣不到您的房子, 而要求給付所謂的作業費(車馬費,人事費,廣告費等.....), 甚至威脅,騷擾....

    c. 在尚未收取斡旋金或簽署要約書前, 甲方(賣方)有權更改賣屋銷售價格以及合約終止時間!
     => 這讓屋主可掌握賣屋主動權!

    不用擔心會因加註以上條文而無法簽委賣約; 除非房屋賣相不佳, 否則以現今仲介競爭之激烈, 絕不會有人放著生意不作!(佣金動輒數十萬元!!); 善用仲介的相互競爭,並審慎了解契約內容, 從中取得對自己有利之條件, 保障自身權益才是最重要!!


    2 樓住戶:沈雅竹
    發表時間:2013-02-22

    找房子我都是去明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/

    介面比較親民 畫面也易讀,房子的資訊又很詳細

    資訊還蠻多的

    除非明日黃金屋沒有我喜歡物件

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    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子



    3 樓住戶:陳雅婷
    發表時間:2013-09-07

    找房屋到J2H房地產我就蠻推薦的~


    但我會選擇沒仲介的~你可以先參考房子裡格局~


    是否有相關的房屋資訊~其實這樣可以省下一筆仲介費~


    不然仲介費都要服務費~這樣太傷荷包了~


    J2H房地產網址 http://www.j2h.com.tw/house/



    4 樓住戶:李彥璋
    發表時間:2013-09-09

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