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和房仲打交道 4大必勝絕招

房東:陳姐
發表時間:2011-01-16


房屋買賣,多半要倚賴房仲人員代為處理,可以省去許多時間,並提高成交的效率。然而,和房仲人員互動時,自己心中也應有一把尺,才不會因為對房地產資訊不足,而被房仲人員牽著鼻子走。善用以下4招,能跟房仲打好交道,保障自己的權益。


 1.把看屋當做平時的休閒活動。


 一位擁有正職又兼差當了10多年包租公的詹先生說,看屋不用花一毛錢,平時把看屋當成休閒活動,透過房仲帶看,從中了解業者對房市的看法、比較各物件的優缺點,看久了,就能培養出評估房價及物件的眼光。


 2.買屋找新手、賣屋找老鳥。


 銷售經驗老道的「老鳥」,由於在房仲業的職齡較深,對房地產的專業度也較高,交給老鳥賣屋,由於老鳥所握有的資源較雄厚,仲介成交的速度也較快。


 3.多找店東或店長聊天。


 以直營店來說,各店頭的最高主管就是店長,而加盟店則是店東。詹先生說,這些人都是該分店擁有最豐富資源的人,通常客人進入店內表達房屋買賣的需求時,是由值班人員接待,但是為了能有更多元的資訊管道,他建議主動跟店長認識、打好關係,屆時有房屋買賣的需求時,透過店長買屋,可有更多物件選擇,而賣屋者則會因此增加帶看人數、提升成交率。


 4.沉得住氣。


 議價久了一般人都很容易心軟,千萬不要以為持續議價,就能談到心目中的好價格,事實上,議價期間太久,如果房仲人員使出苦肉計,女性客戶最容易心軟,接受對方的價格。


 無論是買屋或是賣屋,心中都要有一個清楚的底限價格,要沉住氣,才不易被仲介、買方或賣方混淆,成交時也不一定能有好價格。





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  • 1 樓住戶:過來人
    發表時間:2011-01-17

    過於信任仲介, 並不一定會為自己帶來幸運與福氣喔!!

    對於委託仲介賣屋, 也建議如下:

    1. 除非地點不佳, 或是急著賣屋; 建議不要輕易與仲介簽署"專任委託銷售合約", 因為專任約是有明訂罰則與違約金額, 一不小心就可能成了某些不肖仲介動輒要脅違約賠償或打官司之依據! (房仲買賣交易糾紛, 總是名列近幾年"消費糾紛"的前茅....而有許多類似的糾紛與案例, 網路上皆可查詢的到!!)

    2. 若自認地點OK , 或是不急著賣屋, 則建議簽署"一般委託銷售合約"即可, 因為一般約是仲介與屋主均可出售,雖然會有仲介業所謂"競價"的狀況, 但這也表示機會更多,而不會像專任約必須全權委由單一仲介銷售, 喪失賣屋的主動權!

    3. 無論是仲介"專任委託銷售合約"或"一般委託銷售合約", 切記!! 一定要行使合約審閱權(法定有三天的審閱期), 不要因為仲介的呼巄或是隨便帶過就馬上簽約, 因為這種定型化契約的內容皆由仲介公司所制定, 想當然 其條文大多是刻意有利於仲介公司!! 一定要仔細的將合約內容看過之後再決定是否要簽約, 若是有任何疑問或不解之處, 一定要提出來, 甚至是要求在該合約的"其他事項"中白紙黑字的予以寫上註明(並要求雙方簽名,蓋章以及押日期), 切記! 權益是要靠自己爭取與維護!!

    4. 請注意!! 部份仲介業, 甚至是某些知名仲介公司的"一般委託銷售合約"條文裡, 會於"賣方權利義務"的項目中刻意加註 "甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約"; 但這種限制已明顯與一般約的精神相違背,且自相矛盾的(一般約是仲介與屋主均可出售), 也與內政部於92年6月26日 內授中辦地字第0920082745號公告修正 所頒訂的"不動產委託銷售契約書範本" 簽約注意事項 有所不同!!

    若原先簽定一般約的仲介無法將房屋順利賣出, 使得屋主轉由其他仲介的專任委託銷售賣屋時, 則原先簽訂一般約的仲介就可能依此指控屋主違約, 即便一般約並無明訂的罰則或違約金,但少數仲介仍會依此"騷擾", 甚至威脅上法院等 (這種狀況也常發生)!!

    5. 內政部 92年6月26日 內授中辦地字第0920082745號公告修正 所頒訂"不動產委託銷售契約書範本" 簽約注意事項 第三條內容 如下:
    有關委託銷售契約書之性質: 目前國內仲介業所使用之委託契約書有兩種,即專任委託銷售契約書及一般委託銷售契約書,如屬專任銷售委託則有 ”在委託期間內,不得自行出售或另行 委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為” 之規定,反之,則屬一般委託銷售契約書。

    由以上內政部版的委託銷售契約書範本可知, 對一般委託合約並無所謂的 "甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約", 這明顯是某些仲介公司刻意擴大解釋, 作為訂定有利於己的定型化契約; 賣方千萬要小心!!

    建議賣方可事先下載內政部版本之"不動產委託銷售契約書範本", 更強烈建議可與仲介所提供的委託銷售合約做仔細比較, 將可發現絕大部分仲介公司所提供的合約書都會有額外或增加之條款, 且這些條款也大多是有利於仲介公司; 為了維護自身權益, 屋主絕對有權要求予以修改或刪除 (所謂合約精神, 就是在雙方"合意"的情況下所簽署的契約, 絕非屋主必須完全遷就該定型化契約之條文內容), 若該仲介公司不同意修改或刪除, 那也就表示該公司只以自身利益為先, 若此, 也建議屋主可換家仲介公司囉.

    6. 部份仲介公司的一般委託合約條文內容, 甚至訂定的與專任委託合約類似, 也有所謂的罰則與違約金額(若屋主自售之情況下就可能有所謂的違約問題), 所以這也是為何建議一定要行使合約審閱權!!

    7. 若與仲介簽定"一般委託銷售合約", 為保障自身權益, 建議可於合約內加註以下條文(雙方須簽名蓋章以及押日期):

    a. 本合約不受"甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約" 之限制!
    => 這是針對有此條文之仲介公司!!

    b. 若本案件由甲方(賣方)自售或委由其他不動產經紀業完成銷售, 乙方(仲介公司) 均不得以任何理由要求甲方(賣方)給付任何費用或"違約罰款"!!
    => 這點相當重要, 因為少數原先簽一般委託約的仲介會因為賣不到您的房子, 而要求給付所謂的作業費(如車馬費,人事費,廣告費等.....), 甚至是威脅,騷擾....

    c. 在尚未收取斡旋金或簽署要約書之前, 甲方(賣方)有權更改賣屋銷售價格以及合約終止時間!
     => 這讓屋主可掌握賣屋主動權!

    不用擔心會因加註以上條文而無法簽委賣約; 除非房屋賣相不佳, 否則以現今仲介競爭之激烈, 絕不會有人放著生意不作!(佣金動輒數十萬元!!); 善用仲介的相互競爭,從中取得對自己有利之條件, 保障自身權益才是最重要!!


    2 樓住戶:優雲
    發表時間:2011-02-06

    A 找到好的房仲員是最重要的
    B 每個縣市的的房地產生態跟行情以及下殺的幅度都不一樣 不能一概而論
    C 聽從報紙或電視上的名嘴時 要小心 他們都不是第一線人員 看的房子也不比你多
    D 找到值得信任的房仲員才是真正的王道 要注意 公司品牌都是廣告堆出來的 千萬不要 有品牌迷思 服務人員才是最重要的
    E 一分錢永遠是一分貨 地段好 樓層佳 採光一流 交通便利 社區熱門 公園及學區都俱全 還想要貪便宜的話 最後吃虧的一定是自己
    F 祝大家都能買到祝大家都能找到理想中的房子

    3 樓住戶:小敏
    發表時間:2013-02-22

    如果您的房子,出租出售到處貼紅紙又怕被開罰單嗎??

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    真的很方便..省時省力又省事屋網瀏覽人數高、搜尋使用率高...

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    4 樓住戶:戴淑芬
    發表時間:2013-09-07

    找房屋到J2H房地產我就蠻推薦的~


    但我會選擇沒仲介的~你可以先參考房子裡格局~


    是否有相關的房屋資訊~其實這樣可以省下一筆仲介費~


    不然仲介費都要服務費~這樣太傷荷包了~


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    5 樓住戶:陳建蕙
    發表時間:2013-09-09

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