經營好口碑!連鎖店招牌、精緻招牌
LED廣告工程、專業設計全省服務!
窗簾油漆功細料實在堅持最平價 ,工程大小不拘免費專人
到府估價 無毒,無味,最省錢

首頁  •  buildings 論壇 • 房屋租售討論     • 

挑房仲》搞懂3件事 降低買賣糾紛

房東:痞子英雄
發表時間:2010-12-29


1. 認清楚直營、加盟體系差異

直營體系體系

優點:產權調查較完整

缺點:據點少、佣金比率彈性低


 




加盟體系體系

優點:對客戶追蹤較積極

缺點:交易細節較易有糾紛




由此可知,直營店或加盟店並不是絕對的選擇標準,「貨比三家不吃虧」仍是不變的通則。建議應了解自己對於仲介服務的需求,多跑幾家店綜合評估,才能篩選出最適合你的管道。


2. 親身交手 5技巧判斷業務員良莠


判斷技巧1

加分:儀容整潔且誠懇有耐心

扣分:油腔滑調且態度敷衍




外表與態度是第1道檢驗關卡,如果你是比較沒有看屋經驗的購屋者,好的業務員仍會樂於解說或分享買屋時必須知道的資訊,不會草率敷衍



判斷技巧2

加分:對購屋術語對談如流

扣分:對購屋術語了解粗淺




資歷能累積專業度,張欣民認為資歷達2年以上的業務員,會具備較完整的歷練。但是相對地,許多資歷較淺的業務員,則會因為剛入行的衝勁而更積極學習。如果你在看屋前,自己有先做功課,可用幾個房市相關用語考考業務員,例如公設比的範圍重購退稅優惠的規定成屋履約保證的制度買賣契約條文,甚至是都市更新條件等不動產市場趨勢,如果他都能對答如流,代表他的專業程度值得肯定。



判斷技巧3

加分:賣你想買的房子,為你分析並篩選合適的物件

扣分:賣他想賣的房子,不管哪種類型的房子都帶你去看




仲介公司在帶你看屋前,會先請你填寫基本的購屋需求表,包括預算範圍?坪數大小?格局是小套房或是三房兩廳?屋齡幾年?是否必備電梯等。有些業務員會會直接用你填寫的答案輸入公司資料庫,只要符合條件的房子就帶你去看。但是懂得為客戶著想的業務員,會以你的答案為基礎,再進一步了解你的偏好,甚至主動分析交通狀況附近生活機能,是否適合你和家庭成員。經過篩選後,他只帶你看你可能會喜歡的房子,讓你在挑選時更精準,也大大節省寶貴時間。



判斷技巧4

加分:詳細解說屋況,願意明白分析缺點

扣分:對屋況隱惡揚善,對缺點逃避不提




隱瞞重要資訊」、「房屋漏水」等屋況瑕疵,都經常引發交易糾紛。尤其是屋齡比較久的中古屋,因是屋齡比較久的中古屋,因為管線設備老舊,糾紛層出不窮。面對房屋的缺點,業務員應該誠實告知,協助你評估購買效益,甚至替你與屋主協調修繕問題。如果他只懂得稱讚房屋優點,對缺失一概不提,此時對他的信任度就要打上問號。

 

判斷技巧5

加分:確定你有購買意願,再帶你進入斡旋階段

扣分:發現你稍有購買意願,就催促你進入斡旋階段



當你看到喜歡的房子,下一步就是談價錢。但是當你還沒下決定時,有些業務員會不斷以「這間房子很搶手,還有其他買家在談」等話術,催促你趕快簽斡旋金契約談價格。



要注意的是,簽斡旋金契約去跟賣方談價時,當賣方接受你希望的價格並且收下斡旋金,這筆錢就會轉成為購屋訂金,如會反悔不買,則會被賣方沒收;當業務員沒有確實告知這項規定時,很容易誤導買方倉卒進入斡旋階段,而面臨權益受損的危險。



一個好的業務員,應該明確告知斡旋金制度的權利義務,耐心與你討論可能的成的成成交價,在確定你的購買意願後,才帶你進入斡旋。

3. 做好3大功課不怕被牽著鼻子走

功課1》確認購屋需求與付款能力



買房子前,一定要確實了解自己的購屋需求,例如購屋區域、希望擁有的交通與生活機能、希望避開的嫌惡設施等;可將這些需求明確告知仲介,進而有效篩選看屋標的。



此外,付款能力也是購屋者經常忽略的環節。黃增福提醒,有貸款需求的買方,一旦高估自己的還款能力貸款成數,或沒有考慮到後續稅費裝修費預留生活費等成本,很容易面臨繳不起交屋款的窘境。建議事前可請銀行評估,就自己的信用與房屋行情,確認自己能負擔的房屋總價後,再來找適合的房子。



功課2》調查房屋行情



購屋者經常會擔心買貴了,所以對於房屋行情,不能只聽仲介單方面的說詞,自己心裡最好也能有個底。其實各大房屋仲介網站,都有提供免費的成交區間價格查價格查詢。也可以在看屋時,向附近居民打聽,或是從周邊預售屋、租金水準與法拍屋價格來推算。



功課3》了解環境、打聽屋況



多增加看屋經驗,能幫助你做出正確選擇。房屋外圍環境是買方最能掌握的部最能掌握的部能掌握的部部分,例如標榜「5分鐘上高速公路」、「3分鐘走到捷運站」,你可以實際走一遍,確認交通便利性。此外,也可多找附近鄰居,打聽這棟建築的屋況門禁管理居民素質;若擔心買到輻射屋、海砂屋或凶宅,也可請教社區管理員、鄰里長或派出所,都是很實用的消息管道。



延伸閱讀:台北市15大房地產交易糾紛原因



1. 隱瞞重要資訊

2. 終止委售或買賣契約

3. 施工瑕疵、房屋漏水問題

4. 標的物貸款問題

5. 氯離子(海砂屋)檢測

6. 坪數不足

7. 契約審閱權

8. 交屋遲延

9. 「訂金」返還(含斡旋金轉成訂金返還)、建材設備不符

10. 服務報酬爭議

11. 仲介「斡旋金」返還

12. 停車位面積

13. 廣告不實

14. 產權不清楚、仲介公司欺罔行為、仲介公司欺罔行為

15. 停車位使用權、要約書之使用

註:統計自2009年至2010年第1季

資料來源:內政部




  • 贊助網站       

    優仕美清潔公司
    辦公室大樓社區派駐清潔、石材拋光,裝潢後清潔,各式地板清洗上腊,消毒除蟲。
    PLAN 室內設計
    室內設計首選,量身設計專屬品味空間,成就您的夢想!
    鐵鋁門窗工程
    專營門窗、欄杆、採光罩,款式多樣,堅固耐用品質保證,歡迎來電洽詢

  • 1 樓住戶:過來人
    發表時間:2010-12-30

    對於委託仲介賣屋, 慎選好的仲介遠比選擇"知名"房仲公司來的有用!! 也建議如下:

    1. 除非地點不佳, 或是急著賣屋; 建議不要輕易與仲介簽署"專任委託銷售合約", 因為專任約是有明訂罰則與違約金額, 一不小心就可能成了某些不肖仲介動輒要脅違約賠償或打官司之依據! (殊不知房仲買賣交易糾紛, 總是名列近幾年"消費糾紛"的前茅....而有許多類似的糾紛與案例, 網路上皆可查詢的到!!)

    2. 若自認地點OK , 或是不急著賣屋, 則建議簽署"一般委託銷售合約"即可, 因為一般約是仲介與屋主均可出售,雖然會有仲介業所謂"競價"的狀況, 但這也表示機會更多,而不會像專任約必須全權委由單一仲介銷售, 喪失賣屋的主動權!

    3. 無論是仲介"專任委託銷售合約"或"一般委託銷售合約", 切記!! 一定要行使合約審閱權(法定有三天的審閱期), 不要因為仲介的呼巄或是隨便帶過就馬上簽約, 因為這種定型化契約的內容皆由仲介公司所制定, 想當然 其條文大多是刻意有利於仲介公司!! 一定要仔細的將合約內容看過之後再決定是否要簽約, 若是有任何疑問或不解之處, 一定要提出來, 甚至是要求在該合約的"其他事項"中白紙黑字的予以寫上註明(並要求雙方簽名,蓋章以及押日期), 切記! 權益是要靠自己爭取與維護!!

    4. 請注意!! 部份仲介業, 甚至是某些知名仲介公司的"一般委託銷售合約"條文裡, 會於"賣方權利義務"的項目中刻意加註 "甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約"; 但這種限制已明顯與一般約的精神相違背,且自相矛盾的(一般約是仲介與屋主均可出售), 也與內政部於92年6月26日 內授中辦地字第0920082745號公告修正 所頒訂的"不動產委託銷售契約書範本" 簽約注意事項 有所不同!!

    若原先簽定一般約的仲介無法將房屋順利賣出, 使得屋主轉由其他仲介的專任委託銷售賣屋時, 則原先簽訂一般約的仲介就可能依此指控屋主違約, 即便一般約並無明訂的罰則或違約金,但少數仲介仍會依此"騷擾", 甚至威脅上法院等 (這種狀況也常發生)!!

    5. 內政部 92年6月26日 內授中辦地字第0920082745號公告修正 頒訂"不動產委託銷售契約書範本" 簽約注意事項 第三條內容 如下:
    有關委託銷售契約書之性質: 目前國內仲介業所使用之委託契約書有兩種,即專任委託銷售契約書及一般委託銷售契約書,如屬專任銷售委託則有 ”在委託期間內,不得自行出售或另行 委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為” 之規定,反之,則屬一般委託銷售契約書。

    由以上內政部版的委託銷售契約書範本可知, 對一般委託合約並無所謂的 "甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約", 這明顯是某些仲介公司刻意擴大解釋, 作為訂定有利於己的定型化契約; 賣方千萬要小心!!

    建議賣方可事先下載內政部版本之"不動產委託銷售契約書範本", 更強烈建議可與仲介所提供的委託銷售合約做仔細比較, 將可發現絕大部分仲介公司所提供的合約書都會有額外或增加之條款, 且這些條款也大多是有利於仲介公司; 為了維護自身權益, 屋主絕對有權要求予以修改或刪除 (所謂合約精神, 就是在雙方"合意"的情況下所簽署的契約, 絕非屋主必須完全遷就該定型化契約之條文內容), 若該仲介公司不同意修改或刪除, 那也就表示該公司只以自身利益為先, 若此, 也建議屋主可換家仲介公司囉.

    切記, 過於信任仲介, 並不會為自己帶來幸運與福氣的!!

    6. 部份仲介公司的一般委託合約條文內容, 甚至訂定的與專任委託合約類似, 也有所謂的罰則與違約金額(若屋主自售之情況下就可能有所謂的違約問題), 所以這也是為何建議一定要行使合約審閱權!!

    7. 若與仲介簽定"一般委託銷售合約", 為保障自身權益, 建議可於合約內加註以下條文(雙方須簽名蓋章以及押日期):

    a. 本合約不受"甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約" 之限制!
    => 這是針對有此條文之仲介公司!!

    b. 若本案件由甲方(賣方)自售或委由其他不動產經紀業完成銷售, 乙方(仲介公司) 均不得以任何理由要求甲方(賣方)給付任何費用或"違約罰款"!!
    => 這點相當重要, 因為少數原先簽一般委託約的仲介會因為賣不到您的房子, 而要求給付所謂的作業費(如車馬費,人事費,廣告費等.....), 甚至是威脅,騷擾....

    c. 在尚未收取斡旋金或簽署要約書之前, 甲方(賣方)有權更改賣屋銷售價格以及合約終止時間!
     => 這讓屋主可掌握賣屋主動權!

    不用擔心會因加註以上條文而無法簽委賣約; 除非房屋賣相不佳, 否則以現今仲介競爭之激烈, 絕不會有人放著生意不作!(佣金動輒數十萬元!!); 善用仲介的相互競爭,從中取得對自己有利之條件, 保障自身權益才是最重要!!



    2 樓住戶:愛琳
    發表時間:2013-02-22

    找房屋到J2H房地產我就蠻推薦的~


    但我會選擇沒仲介的~你可以先參考房子裡格局~


    是否有相關的房屋資訊~其實這樣可以省下一筆仲介費~


    不然仲介費都要服務費~這樣太傷荷包了~


    J2H房地產網址 http://www.j2h.com.tw/house/



    3 樓住戶:陳曉勇
    發表時間:2013-09-07

    找房屋到J2H房地產我就蠻推薦的~


    但我會選擇沒仲介的~你可以先參考房子裡格局~


    是否有相關的房屋資訊~其實這樣可以省下一筆仲介費~


    不然仲介費都要服務費~這樣太傷荷包了~


    J2H房地產網址 http://www.j2h.com.tw/house/



    4 樓住戶:江仰珍
    發表時間:2013-09-09

    想要找到更多更便宜的房子,只要到輕鬆估價網填寫相關資料就會有很多專業知識和豐富經驗的房屋仲介,為你服務幫你找便宜的房屋

    輕鬆估價網 http://www.questions.com.tw/

    投資買屋刊登表格 http://www.questions.com.tw/house/invest.php

    賣屋比價刊登表格 http://www.questions.com.tw/house/sell.php

    租屋比價刊登表格 http://www.questions.com.tw/house/rent.php





     共 4 人回應  選擇頁數 【第1 頁】 

    姓名:
    佈告內容:
    其他選項: